Pourquoi une méthodologie publique
La plupart des comparateurs financiers FR fonctionnent en boîte noire : un « top 10 » apparaît, sans formule de calcul, sans seuils chiffrés, parfois sans même indiquer quels critères sont utilisés. Cela laisse place à deux dérives :
- Partenariat opaque : certains comparateurs majeurs FR sont rémunérés par les émetteurs cités. Le « top 1 » est régulièrement le partenaire commercial du moment, pas le meilleur produit. C’est légal (mention « partenariat » obligatoire), mais peu lisible.
- Pondération ad hoc : le score est calculé puis ajusté manuellement pour faire remonter ou descendre un produit en fonction d’agendas éditoriaux.
Le contre-modèle est simple : publier les 5 critères, leurs 4 paliers et leurs seuils chiffrés, puis appliquer la formule mécaniquement. Si vous prenez 10 SCPI au hasard et leurs données publiques (TD, TOF, capitalisation, endettement, frais d’entrée), vous devez obtenir exactement les mêmes notes que celles affichées sur vos fiches /scpi/<slug>/. C’est l’engagement de cette méthodologie.
⚠ Article informationnel, ne constitue pas un conseil en investissement au sens MIF II.
Le cadre commun aux 3 actifs
| SCPI | Assurance-vie | ETF UCITS | |
|---|---|---|---|
| Score total | /20 | /20 | /20 |
| Nombre de critères | 5 | 5 | 5 |
| Points par critère | 4 | 4 | 4 |
| Étoiles affichées | 0-5 (round) | 0-5 (round) | 0-5 (round) |
| Refresh | trimestriel | annuel | annuel |
| Source | rapports trim. société de gestion | conditions générales contrat | DICI/KIID émetteur |
Chaque critère est noté 0, 1, 2, 3 ou 4 selon des paliers chiffrés publics. Aucune note décimale, aucune pondération non documentée, aucun ajustement manuel.
Méthodologie SCPI (5 critères)
Voir le comparatif des 25 SCPIs notées pour l’application complète.
1. Taux de distribution (TD)
Rendement annuel brut distribué aux associés (avant prélèvements sociaux 17,2 % et IR au barème selon TMI).
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≥ 6,0 % | 4 |
| ≥ 5,0 % | 3 |
| ≥ 4,0 % | 2 |
| ≥ 3,0 % | 1 |
| < 3,0 % | 0 |
2. Taux d’occupation financier (TOF)
Pourcentage du parc effectivement loué et payé. Reflète la qualité des emplacements + de la gestion locative.
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≥ 95 % | 4 |
| ≥ 92 % | 3 |
| ≥ 88 % | 2 |
| ≥ 85 % | 1 |
| < 85 % | 0 |
3. Capitalisation
Taille du fonds en millions d’euros. Capitalisation élevée = liquidité supérieure sur le marché secondaire + meilleure diversification du parc.
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≥ 2 000 M€ | 4 |
| ≥ 1 000 M€ | 3 |
| ≥ 500 M€ | 2 |
| ≥ 200 M€ | 1 |
| < 200 M€ | 0 |
4. Endettement (inverse)
Dette ÷ capitalisation. Plus c’est bas, mieux c’est (la SCPI a moins de risque de levier).
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≤ 20 % | 4 |
| ≤ 30 % | 3 |
| ≤ 40 % | 2 |
| ≤ 50 % | 1 |
| > 50 % | 0 |
5. Frais d’entrée (inverse)
Frais de souscription. Plus c’est bas, mieux c’est (pour les SCPI sans frais d’entrée comme Iroko Zen ou Remake Live, c’est 4 points pleins).
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≤ 0,5 % | 4 |
| ≤ 5 % | 3 |
| ≤ 9 % | 2 |
| ≤ 12 % | 1 |
| > 12 % | 0 |
Méthodologie Assurance-vie (5 critères)
Voir le comparatif des 10 contrats AV notés pour l’application complète.
1. Frais de gestion UC (inverse)
Coût annuel des unités de compte. Sur 30 ans, 0,5 point d’écart = ~15 % de capital final perdu.
| Seuil | Score |
|---|---|
| < 0,55 % | 4 |
| < 0,70 % | 3 |
| < 0,85 % | 2 |
| < 1,00 % | 1 |
| ≥ 1,00 % | 0 |
2. Nombre d’UC disponibles
Profondeur de l’univers d’investissement. Détermine la possibilité d’allouer librement (ETF, SCPI, fonds spécialisés).
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≥ 2 000 UC | 4 |
| ≥ 700 UC | 3 |
| ≥ 300 UC | 2 |
| ≥ 100 UC | 1 |
| < 100 UC | 0 |
3. Taux du fonds € 2024
Rendement de la poche sécurisée. Référence du marché : 2,5-3,5 % en 2024 selon assureurs.
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≥ 3,0 % | 4 |
| ≥ 2,5 % | 3 |
| ≥ 2,0 % | 2 |
| ≥ 1,5 % | 1 |
| < 1,5 % | 0 |
4. SCPI disponibles (binaire)
La présence d’une sélection SCPI dans le contrat permet de combiner la fiscalité avantageuse de l’AV avec le rendement immobilier d’une SCPI.
| Critère | Score |
|---|---|
| SCPI disponibles | 4 |
| Pas de SCPI | 0 |
5. Versement minimum (inverse)
Ticket d’entrée. Plus c’est bas, plus le contrat est accessible aux jeunes épargnants ou aux DCA mensuels.
| Seuil | Score |
|---|---|
| < 100 € | 4 |
| < 500 € | 3 |
| < 1 000 € | 2 |
| 1 000 - 5 000 € | 1 |
| ≥ 5 000 € | 0 |
Méthodologie ETF UCITS (5 critères)
Voir le comparatif des 13 ETF UCITS notés pour l’application complète.
1. TER (Total Expense Ratio, inverse)
Frais annuels prélevés en continu sur la valeur liquidative. Sur 20 ans, 0,3 point de TER en moins = ~3 % de capital final cumulé.
| Seuil | Score |
|---|---|
| < 0,10 % | 4 |
| < 0,20 % | 3 |
| < 0,30 % | 2 |
| < 0,50 % | 1 |
| ≥ 0,50 % | 0 |
2. Encours (AUM)
Taille du fonds en M€. Plus c’est gros, plus c’est liquide à l’exécution + faible risque de fermeture du fonds.
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≥ 20 000 M€ | 4 |
| ≥ 5 000 M€ | 3 |
| ≥ 1 000 M€ | 2 |
| ≥ 500 M€ | 1 |
| < 500 M€ | 0 |
3. Type de réplication
Préférence pour la réplication physique stricte (détention directe des titres) sur la réplication synthétique (swap avec contrepartie bancaire).
| Type | Score |
|---|---|
| Physique stricte | 4 |
| Physique avec sampling / optimized | 3 |
| Synthétique (swap) | 1 |
| Inconnu | 0 |
4. Ancienneté
Années depuis l’inception. Plus le track record est long, plus on peut juger la fidélité au benchmark.
| Seuil | Score |
|---|---|
| ≥ 12 ans | 4 |
| ≥ 8 ans | 3 |
| ≥ 5 ans | 2 |
| ≥ 3 ans | 1 |
| < 3 ans | 0 |
5. Éligibilité PEA
Le PEA exonère les plus-values d’IR après 5 ans (prélèvements sociaux 17,2 % restent dus). Critère majeur pour un investisseur FR long terme.
| Cas | Score |
|---|---|
| PEA-éligible (Amundi, Lyxor synthétiques FR) | 4 |
| Domicile FR sans éligibilité explicite | 2 |
| Domicile IE/LU/autre | 0 |
Application : exemple ligne à ligne
Prenons iShares Core MSCI World UCITS ETF (IWDA / EUNL, ISIN IE00B4L5Y983) :
| Critère | Valeur 2026 | Score |
|---|---|---|
| TER | 0,20 % | 3 (palier < 0,30) |
| AUM | 78 000 M€ | 4 (palier ≥ 20 000) |
| Réplication | Physical | 4 (physique stricte) |
| Ancienneté | 17 ans (2009 → 2026) | 4 (palier ≥ 12) |
| Éligibilité PEA | Non (domicile IE) | 0 |
Total : 15 / 20 → 4 étoiles (round(15/4) = 4).
Vous pouvez refaire le calcul vous-même à partir du DICI iShares et arriver au même résultat. C’est l’objectif : la note doit être un raccourci lisible, pas un secret de fabrication.
Limites assumées
- Score = comparaison entre produits du même type, pas allocation globale. Une SCPI à 19/20 n’est pas « 19 fois mieux » qu’une AV à 1/20 — ce sont 2 actifs avec rôles différents dans un patrimoine.
- Pondération uniforme : les 5 critères pèsent autant (4 points chacun). Pour un investisseur très focus sur les frais, un score « frais bas » devrait peser plus — c’est à vous de pondérer selon votre profil.
- Refresh non temps réel : trimestriel pour les SCPI, annuel pour AV/ETF. Les rapports émetteurs peuvent évoluer entre 2 mises à jour.
- Périmètre limité : 25 SCPI + 10 AV + 13 ETF UCITS. Pas exhaustif du marché — sélection orientée sur les produits les plus achetés en France 2026.
Pour aller plus loin
- Comparatif des 25 SCPIs notées — application de la méthodologie aux SCPI françaises.
- Comparatif des 10 contrats d’assurance-vie — application AV.
- Comparatif des 13 ETF UCITS — application ETF.
- Glossaire financier complet — définitions de tous les termes utilisés.
Citation et reproduction
Cette méthodologie est publique. Vous pouvez la citer librement, à condition d’indiquer la source. Forme suggérée :
Vision Finance — « Méthodologie de notation SCPI / AV / ETF 2026 », 5 critères publics × 4 points. Lien : https://visionfinance.io/blog/methodologie-notation-scpi-av-etf-2026/
Pour toute question éditoriale ou demande d’interview : contact via /support/.
